Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik: Asansör ve Emsal

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın hazırladığı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 1 Temmuz 2026 Çarşamba tarihli ve 33297 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı. Düzenleme, asansör zorunluluğunu, emsal hesabını ve ofislerin konuta dönüştürülmesini kapsıyor. Aşağıda değişiklik, yayım tarihi olan 1 Temmuz 2026 esas alınarak ve bugün (23 Ekim 2026) itibarıyla durumu kontrol edilerek anlatılıyor.

Resmî Gazete'de ne yayımlandı?

Değişiklik, Resmî Gazete'nin 1 Temmuz 2026 tarihli sayısında yer aldı. Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girdi. Alomaliye'nin aynı gün paylaştığı özete ve diğer haber ile mevzuat sitelerinin aktarımlarına göre yeni ruhsat ve tadilat başvuruları bu hükümlere göre değerlendirilecek. Aynı yönetmelik 14 Ocak 2026 tarihli ve 33137 sayılı Resmî Gazete'de de değiştirilmişti; temmuz değişikliği bu sürecin devamı niteliğinde.

Bir yayında farklı bir Resmî Gazete sayısı geçse de resmî fihristte ve diğer kaynakların büyük çoğunluğunda sayı 33297 olarak veriliyor.

Asansör zorunluluğunda ne değişti?

Aktarılan metne göre tek bağımsız bölümlü konutlar hariç, bodrum kat dahil bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunan üç katlı binalarda asansör yeri bırakılması gerekiyor. Dört ve daha fazla katlı binalarda ise asansör yapılması zorunlu hale geldi. Bodrum katta bağımsız bölüm, ortak alan ya da eklenti bulunmuyorsa asansörün o kata ulaştırılması zorunlu değil.

Mevcut yapılar için de bir kolaylık getirildi. Bodrum hariç üç katı geçmeyen, tek bağımsız bölümlü müstakil konutlarda belirli teknik şartlarla bina içine asansör ya da engelli asansörü yapılması kolaylaştırıldı. Şartların ayrıntısı yönetmelik metninde yer alıyor.

Pergola ve süs havuzu emsale nasıl dahil edilecek?

Tanımlar bölümüne "süs havuzu" kavramı eklendi. Buna göre süs havuzu, yüzme amacı taşımayan, görsel ve estetik amaçlı, mimari yapıyla bütünlük gösteren ve ilgili idarece uygun görülen şekil ve ebatlarda yapılabilen havuzu ifade ediyor.

Emsal hesabında ise bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen, bağımsız bölüm eklentisi olmayan, yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayan ve bahçede peyzaj düzenlemesi niteliği taşıyan pergola ile süs havuzları, belirli kullanımlarla birlikte bahçe alanının yüzde 20'sini geçmeyen kısmıyla emsal dışında tutuldu. Yüzde 20'yi aşan kısım emsale dahil olmaya devam edecek. Bu nedenle uygulamada bahçe alanının büyüklüğü ve yapının niteliği, idarenin yapacağı değerlendirmede belirleyici olacak.

Ofisten konuta dönüşüm: Geçici madde 7

Geçici madde 7, belirli uygulama imar planı kararlarında konut yapılabileceği öngörülen alanlarda ofis veya büro amaçlı yapılar için tadilat ruhsatı verilmesine imkân tanıyor. Ruhsat, bir yıl içinde sonuçlandırma kaydına bağlı. Parsel genelindeki konut kullanım oranına ilişkin bir şart da bulunduğu bildiriliyor; bu oran, elimizdeki kaynaklardan doğrulanamadığı için burada yazılmadı.

Yeniden ruhsatlandırma konusunda da bir hüküm var. İki yıl içinde inşasına başlanmamış yapılarda yeniden ruhsat alınırken yürürlükteki plan ve mevzuat hükümleri tam olarak uygulanacak. Eski ruhsata dayanarak bekleyen projeler için bu, güncel şartlara uyum anlamına geliyor.

Başvuru yapacaklar ne yapmalı?

Yönetmelik yayımı tarihinde yürürlüğe girdiği için yeni ruhsat ve tadilat başvuruları güncel metne göre incelenecek. Proje hazırlayan mimar ve mühendislerin, bina kat sayısına göre asansör yükümlülüğünü ve bahçe düzenlemelerindeki emsal hesabını yeniden gözden geçirmesi gerekecek. Ofisten konuta dönüşüm düşünen malikler, parselin bağlı olduğu imar planı kararında konut kullanımına izin verilip verilmediğini ilgili belediyeden ya da imar idaresinden öğrenebilir.

Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında idarelerin yorumu önem taşıyacak. Hükümlere karşı idari yargıda dava açma yolu, genel idari yargı kuralları çerçevesinde açık. Bugün itibarıyla yapılan taramalarda yönetmelik değişikliğinin iptal edildiğine, yürütmesinin durdurulduğuna ya da yeniden değiştirildiğine dair bir kayda rastlanmadı. Bu tarama kapsamlı bir yargı araştırması değil, değişiklik yürürlükte görünüyor.