Yargıtay: Beş Yıl Kuralında Kira Yenilemesi Süreyi Her Durumda Sıfırlamıyor

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 3 Mart 2026 tarihli kararında, kira sözleşmesinin yenilenmesinin beş yıllık süreyi her durumda yeniden başlatmadığını belirterek yenileme tarihindeki kira bedelinin o günkü emsallere uygun olup olmadığının araştırılmasını istedi. Karar, bir içtihat veritabanındaki künyesine göre E.2025/3450, K.2026/1141 sayılıdır ve ilk derece ile istinaf kararlarını bozmuştur. Karara ilişkin haberler Ekim 2026 başından itibaren çeşitli haber sitelerinde yer aldı, Karar Haber hesabı da konuyu 26 Ekim 2026'da yeniden paylaştı.

Yargıtay kira yenilemesi ve beş yıllık süre konusunda ne dedi?

Daire, yeni bir kira sözleşmesi yapılmasının tek başına beş yıllık süreyi her durumda sıfırlamadığı sonucuna vardı. Haberlerde aktarılana göre mahkemelerin yalnızca son sözleşme tarihine bakarak karar vermesi yeterli görülmedi. Yenileme tarihinde belirlenen bedelin o günün emsal kiralarını ve rayiç değeri yansıtıp yansıtmadığı araştırılmalıdır. Bedel bu değerlerin altında kalmışsa ilk kira ilişkisinin başlangıç tarihi dikkate alınacak ve şartları oluştuğunda bedel mahkemece yeniden belirlenebilecek.

Kararın beş yıllık süre kuralını ortadan kaldırmadığı da ayrıca not edilmelidir. Kural duruyor, ancak sürenin nereden başlayacağı ve yenilenen bedelin gerçekten serbest iradeyle emsale uygun belirlenip belirlenmediği önem kazanıyor.

Karara konu olan uyuşmazlık nasıl gelişti?

Aktarılan bilgilere göre uyuşmazlık, İstanbul'da bir iş yeri kirasına ilişkin. Taraflar sözleşmeyi 2018'de yenilemiş, davacı ise 39 bin liralık bir kira bedelinin rayiç olduğunu öne sürerek bu bedelin belirlenmesini istemişti. Sulh hukuk mahkemesi ve istinaf, 2018 sözleşmesinin üzerinden beş yıl geçmediği gerekçesiyle hak ve nesafete göre bedel belirlenmesi talebini reddetti. Sözleşmedeki artış şartının uygulanmasına hükmedildi.

Yargıtay ise bu yaklaşımı eksik inceleme olarak değerlendirdi. Kira ilişkisinin ilk başlangıç tarihinin ve 2018'de belirlenen bedelin o tarihteki emsallere uygunluğunun uzman bilirkişi marifetiyle incelenmesini öngörerek kararı bozdu. Davacının talep ettiği 39 bin liralık bedel doğrudan kabul edilmedi. Bu tutarın rayiç olduğu davacının iddiasıdır ve henüz mahkemece belirlenmiş bir değer değildir.

Türk Borçlar Kanunu'nun kira bedeli hükümleri bu kararda neden önemli?

Kararın dayanağı olarak içtihat veritabanı künyesinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi gösteriliyor. Bu madde yenilenen kira dönemlerinde bedelin nasıl belirleneceğini düzenler. Yenileme dönemlerinde tarafların anlaşmasının, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlı kalması esastır. Beş yıldan uzun süreli kiralarda ve beş yıl sonrasındaki yenilemelerde ise yeni dönem bedeli emsal kiralar, kiralananın durumu ve hakkaniyet gözetilerek belirlenir. Maddenin güncel metni için mevzuat.gov.tr esas alınmalıdır. Bu haber hazırlanırken maddenin metni resmî mevzuat sayfasından birebir doğrulanamamıştır.

Kararın pratik anlamı şudur: Sözleşmenin kâğıt üzerinde yenilenmiş olması, yenileme anındaki bedelin serbestçe ve emsale uygun biçimde belirlendiği anlamına gelmeyebilir. Bedel emsallerin belirgin biçimde altında kalmışsa mahkeme, yalnızca son imza tarihine değil ilişkinin başlangıcına da bakabilecek.

Kiracılar ve kiraya verenler için süreç nasıl işleyecek?

Bozma kararının ardından dosyanın yeniden değerlendirilmek üzere ilk derece mahkemesine dönmesi bekleniyor. Mahkeme, 2018'deki bedelin o tarihteki rayiçlere uygunluğunu bilirkişi aracılığıyla inceleyecek ve yeniden karar verecek. Bu yeni kararın da genel usul kuralları çerçevesinde kanun yollarına konu olması mümkündür. Sonuç henüz kesinleşmiş değildir.

Kira bedelinin belirlenmesi davalarında TBK'daki dava ve bildirim süreleri belirleyicidir. Davanın ya da kiraya verenin yazılı bildiriminin yeni dönemin başlangıcından en az otuz gün önce yapılması halinde, mahkemece belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren bağlayıcı olduğu aktarılıyor. Süre ve şartların kendi sözleşmenize nasıl uygulanacağı sözleşmenin tarihine, türüne ve bedel artış şartına göre değişir. Bu nedenle tarafların sözleşme tarihlerini, yenileme belgelerini ve emsal kira verilerini düzenli biçimde saklaması işe yarar.

Karar neden her kira uyuşmazlığına doğrudan uygulanamaz?

Karar, somut bir iş yeri kirası dosyasında verilmiş bir bozma kararıdır. Dairenin bu dosyadaki eksik inceleme tespiti, her kira uyuşmazlığında beş yıllık sürenin aranmayacağı anlamına gelmez. Her dosyada ilk kira başlangıcı, yenileme tarihindeki bedelin emsale uygunluğu ve bedel artış şartı ayrı ayrı incelenir. Yargıtay'ın resmî sitesinde karar metnine ulaşılamadığından karara ilişkin aktarımlar haber kuruluşlarının anlatımına ve künye bilgisine dayanmaktadır. Karar metninin tamamı için Yargıtay'ın resmî kaynakları esas alınmalıdır.